Accidentes, alquileres y deudas
Alquileres: tus derechos como inquilino o propietario, y cómo es un desalojo
Desde diciembre de 2023 los contratos de alquiler se pactan con mucha más libertad: plazo, moneda y ajuste los deciden las partes. Pero siguen habiendo reglas sobre el depósito, las reparaciones, la rescisión anticipada y, sobre todo, sobre cómo se desaloja a quien no paga. Lo que vale depende de cuándo se firmó el contrato.
Actualizado el 30 de octubre de 2026 · Información general, no es asesoramiento sobre tu caso.
Qué contrato tenés
Los contratos firmados antes del 29 de diciembre de 2023 se rigen por la ley de alquileres anterior (Ley 27.551 y 27.737): plazo mínimo de tres años, ajuste por el índice oficial y las demás reglas de entonces, hasta que terminen. Los firmados después, por el Código Civil y Comercial modificado por el DNU 70/2023: no hay plazo mínimo, se puede pactar en cualquier moneda y con el ajuste que se acuerde.
Un contrato de palabra o un «acuerdo» por WhatsApp también es un contrato: con menos pruebas, pero con los mismos derechos.
Derechos del inquilino
- El propietario paga las reparaciones estructurales y las que no vienen del uso normal; las expensas extraordinarias y los impuestos sobre la propiedad son de él, salvo pacto distinto en los contratos nuevos.
- El depósito en garantía se devuelve al terminar, descontando solo daños probados y deudas.
- La rescisión anticipada está permitida con preaviso; la indemnización por irse antes es la que fije el contrato o, si nada dice, la que establece el Código.
- No pueden cortarte los servicios ni cambiar la cerradura para sacarte: el único camino es el desalojo judicial.
Derechos del propietario
- Cobrar en la moneda y con el ajuste pactados; en contratos nuevos, incluso en dólares.
- Recuperar la propiedad al vencimiento, sin indemnización, con el desalojo si el inquilino no se va.
- Reclamar los daños al inmueble y las deudas de servicios con el depósito y, si no alcanza, contra el inquilino y el garante.
- Pedir el desalojo por falta de pago desde que se deben dos meses de alquiler, con una intimación previa.
Cómo es un desalojo
Por falta de pago, primero hay que intimar fehacientemente al inquilino a pagar en diez días (art. 1222 del Código Civil y Comercial). Si no paga, se presenta la demanda de desalojo con abogado. Por vencimiento del contrato, se intima a desocupar y luego se demanda. El juicio de desalojo es más corto que uno común: entre seis meses y un año según el juzgado, y en algunos casos se puede pedir la entrega anticipada del inmueble.
Entrar a la fuerza, cambiar la cerradura o cortar la luz convierte al propietario en el demandado: nunca lo hagas por tu cuenta.
Deudas y garantes
Los alquileres impagos, las expensas y los servicios se reclaman en un juicio ejecutivo, más rápido que el ordinario, contra el inquilino y el garante. El garante responde hasta que el inmueble se entrega, salvo que el contrato se haya prorrogado sin su consentimiento.
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Preguntas frecuentes
¿Pueden subirme el alquiler en el medio del contrato?
Solo como lo diga el contrato. Si no hay cláusula de ajuste, no. En los contratos anteriores a 2024, solo con el índice oficial y una vez al año.
¿Qué hago si el propietario no me devuelve el depósito?
Intimalo por carta documento con un plazo. Si no responde, se reclama por mediación y luego judicialmente; es un reclamo chico pero suele resolverse ante la intimación.
¿Me pueden desalojar en invierno o si tengo hijos?
No hay una prohibición general. El juez puede dar un plazo razonable para la desocupación y, en situaciones de vulnerabilidad, intervienen organismos sociales, pero el desalojo procede.